Vous estimez que vous payez trop d’impôt ? Pour faire des économies, il existe certaines astuces qui vous permettront de réduire la base imposable. L’investissement immobilier par exemple peut vous faire bénéficier d’une défiscalisation plus ou moins importante. Mais comment ?
Économiser jusqu’à 63 000 euros avec le dispositif Pinel
La loi scellier encore connu sous le non de dispositif scellier et la loi girardin n’existent plus aujourd’hui. Ils ont été remplacés par la loi Pinel. Pour plus d’informations sur la défiscalisation girardin cliquez ici
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de profiter d’une réduction fiscale très alléchante. D’ailleurs, elle a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.
Le principe est simple : on déduit directement du montant des impôts un pourcentage du prix d’achat d’un logement neuf (vous achetez à l’état d’achèvement). Le plafonnement est de 300 000 euros, dont 36 000 euros, 54 000 euros ou 63 000 euros selon les cas. Les conditions ? Le logement doit être loué pendant :
6 ans pour une réduction d’impôt de 12%
9 ans pour une réduction d’impôt de 18%
Ou 12 ans pour une réduction d’impôt de 21%
Ce dispositif concerne uniquement les zones A, A bis et B. Les zones B2 et C sont donc rayées de la liste. Il est cependant à noter que le plafond dépend de la zone géographique dans laquelle se situe l’immobilier. De même, il faudrait respecter les plafonds de loyers fixés par la législation ainsi que les plafonds de ressources du locataire. À la différence de la loi ancienne Duflot, il est possible de louer la résidence aux ascendants et descendants et le plafond des niches fiscales s’élève à 10.000 euros par an.
L’avantage ? C’est un placement rentable, car le rendement net est aux alentours de 3,5% et il permet de se constituer un patrimoine durable. Tout comme dans la loi girardin, le logement doit être la résidence principale du locataire.
Payer moins d’impôt grâce à un déficit foncier
Si vous disposez d’un budget suffisamment important, vous pouvez investir dans un logement ancien pour créer un déficit foncier. D’ailleurs, l’immobilier ancien est moins cher et possède une surface plus imposante.
La condition ? Vous réalisez des travaux de rénovation avant de louer le bien nu, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Le montant des travaux doit être supérieur à vos revenus fonciers afin de pouvoir déduire de vos revenus imposables le montant déboursé pour les travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation. Vous pouvez donc retrancher le prix de ces travaux lorsque vous faites une déclaration de vos loyers au fisc. Le plafond annuel est évalué à 10 700 euros et les déficits non utilisés sur une année peuvent être reportés sur les 10 années suivantes. Prenons un exemple concret. Si vous avez dépensé 20.000 euros de travaux, vous diminuerez votre base imposable de 10.700 euros. En même temps, les intérêts des emprunts sont également déductibles. C’est très intéressant non ? De plus, après les travaux, vous aurez plus de chance de trouver facilement un locataire et d’obtenir un loyer plus attractif.
Pourquoi ? Parce qu’après une rénovation, la valeur de votre bien augmente et le loyer bénéficiera d'une hausse de 13,1 %. Et surtout, vous pouvez être éligible aux subventions de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour financer les travaux.
Investir dans des SCPI ou monument historique pour réduire ses impôts
Acheter des parts de SCPI est actuellement très prisé, car cette option permet d’investir dans des immobiliers sans avoir besoin d’un moyen financier assez conséquent. En effet, certaines parts sont accessibles à quelques centaines d’euros. De plus, cette solution permet de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier. On peut diversifier ses activités pour sécuriser ses investissements, minimiser les risques et maximiser les profits. D’ailleurs, l’investisseur peut avoir l’esprit tranquille, car il sera déchargé des démarches administratives et de la gestion locative. Ce type de placement immobilier offre un minimum de contrainte et les avantages fiscaux peuvent varier selon le type de bien : Pinel, Malraux, déficit foncier…
L’acquisition d’un immobilier classé Monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques peut également vous faire bénéficier d’une défiscalisation. Il suffit de réaliser de gros travaux pour transformer l’immobilier en résidence principale. Une fois restaurée, la maison doit être louée sans aucun plafond de loyers ni de ressources du locataire. La totalité du prix d’achat sera par la suite déduite de vos revenus, ainsi que le montant total des travaux et les intérêts des emprunts. Cette alternative est très avantageuse pour les personnes fortement imposées. Qui plus est, le propriétaire est exonéré des droits de succession.
Acheter une résidence de services neuve pour être défiscalisé
Les résidences de service regroupent les logements adaptés aux personnes âgées, les logements pour étudiants et les logements de tourisme. Depuis plus d’une dizaine d’années, on a constaté une forte croissance des demandes dans le secteur. Il peut donc être rentable d’investir dans ces types de résidence. Vous êtes donc sous le régime du Statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP. D’ailleurs, une partie des investissements peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de l’achat dans la limite de 300 000 euros en contrepartie d’un engagement à louer pendant 9 ans. Et vous déduisez également des recettes locatives, les charges. Le plafond fiscal est 10 000 euros par an par loyer fiscal et il n’y a pas de plafond de loyer, ni de ressources des locataires. Ce qui fait que l’avantage maximal s’élève à 33.000 euros sur neuf ans, soit 3.666 euros par an et la TVA versée lors de l’achat est récupérable. On tient aussi à préciser que vous devez signer un contrat avec un gestionnaire qui se chargera de l’entretien et de la perception des loyers. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, vérifiez le sérieux du prestataire, sa solidité financière et ses garanties.
Profiter d’un avantage fiscal avec la loi Malraux et le dispositif Cosse dans l’ancien
La loi Malraux s’adresse surtout aux individus fortement imposés. Pour profiter de ce dispositif, il faudrait investir dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Vous devez rénover le bâtiment. L’avantage fiscal peut aller de 22% (en secteur sauvegardé) à 30% (en ZPPAUP et AVAP) du montant de la restauration, à hauteur de 100 000 euros de travaux par an et durant 4 années consécutives au maximum.
La condition ? Le bien doit être loué pendant 9 ans au minimum. Certes, ce dispositif est très intéressant. Néanmoins, il requiert un grand investissement de départ pour réaliser les travaux.
Le dispositif Cosse dans l’ancien est un autre moyen de défiscalisation. Vous louez vide un logement à des personnes au revenu modeste, sous le régime fiscal des revenus fonciers. Au moment de la déclaration des loyers, vous bénéficiez d’un abattement allant de 15 à 85 % de vos loyers selon le caractère social de la location.
Attention ! Vous êtes tenu de respecter les plafonds de loyer et des ressources des locataires ainsi que de louer le bien pendant au moins 6 ans. La signature d’une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) est aussi nécessaire. Son atout ? Il n’y a pas de niche fiscale.